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流拍频发溢价率走低 土地市场持续降温

2018-10-26 责任编辑:筑淘网房产 来源:21世纪经济报道 评论

导读

龙头企业放慢拿地节奏,选择观望,而大部分中小型企业要面临的或许是资金压力持续看涨的问题。

进入10月,土地流拍现象在多地再次上演,全国热点地区土地市场整体降温。

中原地产研究中心统计,今年9个多月里,宅地流标已剧增,同比上涨148%;土地成交溢价率持续低位,85%的城市溢价率出现了下调。零溢价成交地块增多,三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。

土地市场持续降温背后,是房地产市场的逻辑和预期在改变。伴随碧桂园降速、万科喊出“活下去”等标志性事件,楼市销售下滑,房企资金压力增大,拿地热情不再。

流拍与低溢价

10月23日,武汉原计划挂牌出让6宗地块,仅3宗成交;沈阳土地市场3幅地块因无人报名而流拍;10月24日上午,福州4幅地块因竞买人数不足,全部宣布流拍。

这是继年中的土地集中流拍后,又出现热点城市土地集体流拍。

随着调控升级,楼市遇冷,土地交易市场降温明显。

就连最热门的北京,土地也不再受欢迎。5月,北京门头沟区与房山区推出的两宗限价住宅用地无一家房企报名,双双遭遇流拍。截至上半年,北京土地流拍数量已经达到7宗,而2017年全年北京仅流拍2宗。

据中国指数研究院数据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约为2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值。今年土地流拍已经达到了历史相对高位,全国热点地区土地市场整体降温。

多发的土地流拍情况并不能掩盖土地市场成交量的持续上涨。过去9个多月中,土地市场依然分化明显,热点城市土地成交量依然处在高位。

中原地产研究中心统计数据显示,50大城市年内卖地2.86万亿,同比上涨10.9%,杭州、上海、重庆、苏州、郑州等地土地成交量依然非常高。

不过,土地成交溢价率持续保持低位,85%的城市溢价率出现了下调。此外,零溢价成交地块增多,三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数59.2%,较二季度增长6.0%。

在近期沈阳土地市场的交易中,龙湖集团以总价约2.03亿竞得大东区东北大马路285号地块,成交价格为5900元/平方米,溢价率为21.8%,比沈阳城市溢价率低10.55%。

大部分城市溢价率下调明显,中原地产研究中心统计数据显示,济南、乌鲁木齐、上海等城市溢价率同比下降近九成。

整体来看,热点城市平均地价出现了下调,土地市场在系列调控影响下,有所退烧。

消失的拿地热情

据苏宁金融研究院整理,2018住宅土地成交占比达到新低。各大房企拿地态度普遍谨慎,据统计,2018年1月-9月,20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。

克而瑞《中国房企总土储货值TOP100》榜单显示,截至2018年上半年,碧桂园、恒大、融创这三家房企的总土储货值均已超2万亿元。这三家在今年的拿地节奏明显放缓,态度谨慎。

碧桂园公告显示,2018 年1月-8月公司共计拿地8335万平方米,总代价约1878亿元,新增土地累计楼面价为2253元/平方米,同比下降34%。

恒大上半年新增68个项目,土地储备面积为3086万平方米,较去年同期下降54%。融创去年下半年开始也提高了拿地标准,大幅降低拿地支出。

中指院研报称,随着政策调控不断深化巩固,房企拿地更趋于理性,楼面均价及平均溢价率呈下滑态势。

龙头企业放慢拿地节奏,选择观望,而大部分中小型企业要面临的或许是资金压力持续看涨的问题。

融资困难、资金回笼周期延长、负债率上升,开发商的生存环境进一步的压缩,高溢价、频拿地阶段已经过去。

近年来,银行对房企信贷申请的门槛及监管进一步收紧,多数房企融资受限,43%的房企融资额同比有所减少,比上半年有所减少的企业进一步扩大。

房企的资产负债率上升趋势明显,据统计,2018年中期房地产行业平均资产负债率为79.46%,60%的房企净负债率有所上涨,170家房企的加权净负债率约为92.56%。

除了融资困境和明显上升的资产负债率,房企还遭遇了新房限价等政策的冲击。新房限价环境下,市场房价将没有能力支撑过高的地价,房企资金回笼周期加长,这也影响了房企的拿地情绪。

此外,近年来土地出让结构也出现重大改变,“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水,一些城市的住宅土地出让条件变得苛刻。

例如南京、杭州等地都出现了限定地价和现房销售要求,这增加了开发商的盈利压力和土地配置费用,使得开发商不得不谨慎拿地。

苏宁金融研究院高级研究员左俊义认为,在新房限价环境下,随着新房价格进行相应调整,开发商融资难和融资成本提升,楼市调控增强土地出让条件缩紧,土地流拍案例增加是必然现象。